Contact

Meer informatie over het programma Huren met Energie:

Eén plan voor een betaalbare en duurzame woningvoorraad

Dankzij goede analyses kreeg Lefier inzicht in de betaalbaarheid en het energieverbruik van hun woningen. Dit zorgde voor een nieuwe koers in hun energiebeleidsplan. Een koers richting energieneutrale woningen in 2050. Paul Looije en Leo van Diemen vertellen over hun inzichten en onderbouwen waarom we eigenlijk niet om deze doelstelling heen kunnen.

“CO2-neutrale woningen in 2050”. Inmiddels horen we deze landelijke doelstelling zeer regelmatig. Maar woningcorporatie Lefier heeft een andere keuze gemaakt, namelijk voor energieneutraal in 2050. Een energieneutrale woning betekent dat de woning op jaarbasis voldoende duurzame energie opwekt om in de eigen behoefte te voorzien. CO2-neutraal betekent dat er ook duurzame energie van buiten de woning betrokken kan worden, bijvoorbeeld duurzame warmtenetten of duurzame elektriciteit. “Betaalbaarheid is en blijft een van onze belangrijkste doelstellingen”, vertelt Looije. “We zitten in een gebied waarin vooral vraag is naar betaalbare huurwoningen. Om dit te waarborgen hanteren wij een woonquote. Onze doelstelling is dat mensen niet meer dan 30% van hun inkomsten mogen ‘verwonen’. Het gaat dan om het bedrag dat zij uitgeven aan huur en energielasten (na aftrek van de huurtoeslag). In ons werkgebied heeft 65% huurtoeslag.

Huurdersorganisaties deden in 2013, samen met de Woonbond, onderzoek naar de woonlasten bij de huurders van Lefier. De uitkomst van dit onderzoek gaf aan dat de gemiddelde woonquote op 37% lag. “De woonquote is maar tot een bepaalde hoogte door ons te beïnvloeden, vertelt van Diemen. “Toeslagen, lokale lasten, daar hebben we geen invloed op. Op de huurlasten ook maar ten dele, aangezien we het belangrijk vinden dat de woningen een redelijke prijs-kwaliteitsverhouding hebben. We zijn vooral gaan kijken naar de energielasten, hoe krijgen we die omlaag? Vanaf 2008 voerden we een energieprogramma uit om onze woningen naar label C te brengen.”

Theorie versus praktijk

Theoretisch konden ze ongeveer inschatten wat deze aanpak zou gaan opleveren. Maar zij waren vooral erg benieuwd wat het daadwerkelijk voor de huurders opleverde. Looije: “Daar hebben we onderzoek naar gedaan. Van 25.000 woningen kregen we inzicht (2008-2015) in het werkelijke energieverbruik. Op basis van die cijfers zagen zij twee dingen. Ten eerste, het gasverbruik over de hele linie daalde. Ook bij G-F-E labels waar we nog geen maatregelen hadden uitgevoerd Dit was wonderlijk, dit hadden we niet verwacht. We zijn gaan kijken naar het landelijke beeld samen met de netwerkbeheerder.

Zij constateerden landelijk hetzelfde, een algemene daling van met name het gasverbruik. Verklaring: de toenemende opwarming van de aarde en dus hogere temperaturen in de winter. Dit is natuurlijk wel paradoxaal: we willen met onze aanpak een bijdrage leveren aan de CO2-reductie maar tegelijkertijd heeft de opwarming een positief effect op de woonlasten van de huurders.”

De tweede conclusie uit het onderzoek, was dat de sprong, voor woningen die naar label C zijn gebracht, maar weinig besparing opleverde voor de huurders. “Dat heeft er mee te maken dat de gashaarden vaak vervangen werden door een cv-installatie met een combi ketel, waardoor er per saldo niet veel minder wordt verbruikt. De woningen zijn wel een stuk comfortabeler”, vertelt Looije.

Van Diemen noemt het opmerkelijk dat ze de besparingen die de theoretische modellen voorspellen in de praktijk totaal niet tegenkomen. “Als huurder zou je zo’n €50 per maand kunnen besparen, maar ons onderzoek laat iets heel anders zien. We hebben een behoorlijk verschil gevonden in wat het daadwerkelijk oplevert en de theoretische besparing. De kosten voor de ingrepen waren hoog, dus vroegen we een (weliswaar beperkte) huurverhoging. En nu we terugkijken vragen we ons af of deze ingrepen wel zo verstandig waren geweest.”

Eén grote stap

Om toch de woonquote van 30% te halen en om ervoor te zorgen dat deze de komende jaren stabiel blijft, moest Lefier echter wel blijven inzetten op het verlagen van de energielasten. “En dat vroeg om nieuw beleid”, vertelt Looije. “Deze analyses en constateringen hielpen ons om het nieuwe beleid vorm te geven en te verantwoorden. We wilden het dus niet meer in kleine stapjes doen. Zoals we zagen bracht dat te weinig op. We wilden dus een lange termijn doel: energieneutraal in 2050. Zoveel mogelijk los van het aardgas. Als we dat doen levert dat natuurlijk meer op dan alleen betaalbare woningen.”

Volgens Van Diemen snijdt het mes aan meerdere kanten, “we brengen de CO2-uitstoot terug, de woonquote gaat omlaag of stabiliseert en we pakken woningen aan die weer minimaal 40 jaar mee kunnen. De gemiddelde woonquote bij Lefier is inmiddels gezakt van 37% naar 33%. Deze verlaging is onder andere te danken aan het achterwege laten van de jaarlijkse huurverhoging In 2016 en 2017.”

Looije en Van Diemen benadrukken dat hebben van een lange termijn doelstelling van groot belang is. En daar zou ook bij de afspraken op Rijksniveau rekening mee moeten worden gehouden. “Wat ik belangrijk vind”, geeft Looije aan, “is dat we met z’n allen de hele grote stap vooruit maken. Helemaal geen tussendoelstellingen meer. De oude labelaanpak brengt ons van onze koers af. Investering in label C is een verloren investering, zoals onze analyses laten zien.” Zij hopen dat andere partijen, waaronder het nieuwe kabinet dat in gaat zien. “Anders hangen de aangekondigde verplichte tussendoelen als het zwaard van Damocles boven ons hoofd”, zegt Van Diemen. “Als we toch verplicht worden tot gemiddeld label B in 2020, dan moeten we ons nieuwe, goed onderbouwde, beleid ineens los laten. En moeten we weer dingen gaan doen waarvan onze analyse heeft aangetoond dat het geen nut heeft. Dan krijg je een soort labelfetisjisme waarin het label het doel is, zonder te kijken naar andere aspecten van het beleid.”

Woningvoorraad energieneutraal

De volgende belangrijke stap voor Lefier is om hun woningvoorraad nu ook daadwerkelijk energie neutraal te krijgen. Van Diemen: “We hebben al ervaring opgedaan in kader van de stroomversnelling, waarin we bestaande woningen naar nul-op-de-meter hebben gebracht. Er zijn ook lastigere trajecten in onze huidige voorraad, zoals hoogbouw. Een deel van onze voorraad is nu nog niet nul-op-de-meter te krijgen. Bijvoorbeeld de woningen met een VVE waarin je te maken hebt met meerdere eigenaren, of monumenten. We kijken dan of er andere manieren zijn om onze doelstellingen in 2050 voor elkaar krijgen. Bijvoorbeeld via warmtenetten.

En er zullen steeds meer alternatieven en initiatieven komen, dus in de loop van de jaren zullen er ook oplossingen komen voor de lastige projecten en opgaven. Naast de bestaande voorraad geeft ook de nieuwbouw een impuls aan onze doelstelling: al onze grondgebonden nieuwbouwwoningen worden nu al nul-op-de-meter gebouwd en de hoogbouw bij voorkeur gasloos.

Het energiebeleid heeft een duidelijke plek in de portefeuillestrategie van Lefier. Daarin maken ze concreet welke investeringen er nodig zijn om de doelstellingen te halen. Looije: “we hebben naar onze voorraad gekeken en naar de mogelijkheden om deze energieneutraal te krijgen. We hebben flink zitten rekenen, maar we denken dat onze organisatie dit aan kan qua geld en menskracht. Wel moeten we alles goed inzichtelijk maken. Voor gemeenten, huurders, maar ook voor onze collega’s. Dit betekent nogal wat. Wat komt er allemaal op ons af? Maar ik denk wel, dat als we met elkaar de lange termijndoelstellingen willen behalen, er nog heel veel inspanning nodig is.”

Achtergrond

De afgelopen jaren gingen wooncorporaties intensief aan de slag met duurzaamheidsopgaven. Veel corporaties kregen daarbij ondersteuning vanuit het programma Huren met Energie. Samen met een aantal corporaties en de EnergieAmbassadeurs kijken we terug op de inspanningen en behaalde resultaten op hun weg naar een CO2-neutrale toekomst. Hierover publiceren we korte interviews op Huren met Energie. Eind dit jaar publiceren we een bundeling van deze ervaringen.

Foto Leo van Diemen
Leo van Diemen van Lefier
Paul Looije Lefier
Paul Looije van Lefier