Contact

Meer informatie over het programma Huren met Energie:

Anouk Corèl

Anouk Corèl

Senior projectleider

06 83 17 14 95

Meer dan gevraagd door slim opdrachtgeverschap


Woningcorporatie ZVH in Zaandam wil drie portiekflats met in totaal 72 sociale woningen renoveren. Aanvankelijk was het plan om sloop-nieuwbouw te plegen. Dit ging door de komst van de crisis en een vernieuwende kijk op de sloop van vastgoed als kapitaalvernietiging, niet door. De flats zijn onderhevig aan achterstallig onderhoud met klachten over onder anderen vocht en schimmel tot gevolg. Snelle actie is noodzakelijk.

KAW-renovatie-flat-Zaandam kop VOOR RENOVATIE ZVH 487

Resultaat label A

In oktober 2014 begon ZVH een aanbestedingstraject. De corporatie vroeg marktpartijen om binnen bepaalde financiële kaders een renovatieplan in te dienen. De winnende partij zette een plan op waarbij niet label B, maar label A wordt bereikt. Dat is beter dan er was gevraagd en het proces kostte minder tijd dan de traditionele manier.

Huurdersinstemming

Doordat er sprake is van een energiesprong en een andere indeling van de flat is er 70 procent instemming van de huurders nodig. Huurders krijgen bovendien te maken met een huurverhoging. De renovatie start deze maand.

Marktpartijen functioneel uitdagen

“De kennis en kunde van de markt benutten. Dat is waar het om gaat”, zegt Kees Keizer, hoof Vastgoed bij ZVH. De woningcorporatie koos ervoor om een vraagspecificatie op te stellen die de markt uitdaagt. Deze marktspecificatie geeft functionele beschrijvingen. Bijvoorbeeld: ‘We willen geen tocht meer in de woningen’ in plaats van de traditionele uitvraag: ‘ We willen tochtstrips van merk x’. De markt mag bepalen met welke ideeën ze komen.

Minimum eisen en wensen

ZVH stelde zowel minimumeisen op als wensen. De minimum eisen zijn:

  • Geen achterstallig onderhoud meer;
  • minimaal energielabel B;
  • vernieuwde elektrische installaties;
  • vernieuwde badkamer en toilet.

Daarnaast had de woningcorporatie wensen op het gebied van zaken die extra bijdragen aan de woonbeleving voor de huurders, zoals indelingswijziging van de woning en energielabel A. In de vraagspecificatie zijn ook de wensen van de huurders meegenomen.

Selectie

Er zijn acht aannemers geselecteerd, die zichzelf mochten introduceren. Daarvan mochten er vier invulling geven aan de vraagspecificatie. Deze vier partijen lichtten hun voorstel toe in een presentatie, waarbij ook de bewoners- en welstandscommissie aanwezig waren.

Om de keuze eerlijk te maken was een beoordelingsmatrix noodzakelijk. Deze was op basis van Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). De minimum eisen waren een absolute randvoorwaarde. Bij de honorering van de wensen kregen partijen een fictieve korting op de aanneemsom. Degene met de laagste aanneemsom, rekening houdend met fictieve korting, heeft de opdracht gekregen: het plan met de beste prijskwaliteit.

KAW-renovatie-flat-Zaandam kop ZVH 487

Leerpunten uit aanbesteding

  1. De corporatie krijgt een andere rol, namelijk als opdrachtgever en regievoerder. Een duidelijke vraagspecificatie is noodzakelijk net als een beoordelingsmatrix. De projectleider van de corporatie is geen voorzitter meer bij de bouwvergadering. De projectleider toetst en beoordeelt.

  2. Stel het budget vast en communiceer dit met de aanbestedende partijen. Het is aan hen om daarbinnen met creatieve oplossingen en samenwerking te komen.

  3. Er moet een beoordelingsmatrix zijn voordat de vraagspecificatie wordt uitgezet. Neem hierbij voldoende tijd voor de juridische check.

  4. Vertrouw op de markt. Laat hen met ideeën en oplossingen komen. Besef dat de markt meer innovatieve ideeën heeft dan jij zelf.

  5. Stel met de welstandscommissie vooraf de esthetische kaders op.

  6. Geef marktpartijen voldoende tijd.

  7. Geef veel tijd en aandacht aan de gesprekken en sessies met bewoners, niet alleen de bewonerscommissies. Vraag de huurders wat ze fijn en minder fijn vinden aan de woning. Wat er beslist moet verbeteren en wat ook nog fijn zou zijn. Zo krijg je een helder beeld van de woonwensen als basis voor de vraagspecificatie. Het zijn soms andere elementen dan je zelf zou verwachten.


Meer weten over dit aanbestedingstraject?
Benader Kees Keizer, Hoofd vastgoed ZVH. K.keizer@zvh.nl






Volg Huren met Energie op twitter