Contact

Meer informatie over het programma Huren met Energie:

Passendheidstoets en zonnepanelen

In de nieuwe Woningwet is een Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) opgenomen waarmee corporaties verplicht worden om 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten onder de aftoppingsgrens. De norm voor Passend Toewijzen.

Deze nieuwe regels beperken mogelijk de speelruimte voor het treffen van energiebesparende maatregelen waaronder zonnepanelen. Zeker als de huidige huurprijs van een woning vlakbij of boven de huurgrens ligt. Een huurverhoging waarmee de corporatie de aanschaf van zonnepanelen deels financiert, is dan niet meer aantrekkelijk. Dit is het geval als de corporatie besloten heeft de bijdrage van de huurder onder te brengen in de kale huur.

Alternatieven

Er zijn alternatieven die dit kunnen voorkomen. De alternatieven hebben zo hun voor en nadelen en er is daarom ook geen sprake van “goed of fout”. Het is een beleidsmatige keuze van de corporaties na een zorgvuldige afweging die past binnen de omstandigheden van een betreffende corporaties.

Een alternatief is de bijdrage van de huurder niet onder te brengen in de kale huur maar als servicekosten. Belangrijk is wel dat de keuze kale huur of servicekosten onlosmakelijk verbonden is met het toekennen van de status onroerend dan wel roerend. Op het moment dat de bijdrage wordt ondergebracht in de servicekosten, worden de panelen bestempeld als roerend. Is dit in de kale huur dan zijn de panelen onroerend. De vraag of de panelen nu daadwerkelijk roerend of onroerend zijn, is onderwerp van discussie. Het is duidelijk dat in het geval van BIPV (building intergrated) panelen worden beschouwd als onroerend en onderdeel uitmaken van de stichtingskosten. In dit geval is alleen doorbelasting via de huur mogelijk.

Roerend of onroerend?

Op het moment dat panelen op het dak worden gemonteerd, is het niet eenduidig te stellen of panelen nu als roerend of onroerend worden beschouwd. Het ontbreekt nog aan jurisprudentie. Meer en meer experts van juristenkantoren vinden het te onderbouwen om panelen als roerend te beschouwen. Hierdoor kan een bijdrage van de huurder worden ondergebracht in de servicekosten. De huurcommissie deelt deze mening nog niet en adviseert de panelen als onroerend te beschouwen.

Doorberekening huurder:

  • Kale huur, bij roerend niet mogelijk, bij onroerend wel mogelijk;
  • Service kosten, bij roerend mogelijk, bij onroerend niet mogelijk;
  • Mix huur en kosten, zowel bij roerend als onroerend niet mogelijk.

Zelf investeren

Een andere mogelijkheid is om als corporatie niet zelf te investeren maar de investering en exploitatie van de zonnepanelen onder te brengen bij een derde. Er is een aantal partijen dat zich op deze constructie heeft gestort. De huurder geniet dan een voordeel in de vorm van een korting op de kWh-prijs van de elektriciteit die door de panelen worden opgewekt. Dit voordeel wordt op jaarbasis berekend en vervolgens maandelijks gefactureerd aan de huurder. De huurder geniet tevens een opbrengstgarantie. Deze methodiek mag niet in conflict zijn met wetgeving omtrent salderen. Vandaar dat het verstandig is om goed te controleren of aanbiedende partijen hieraan voldoen.

Het is complexe materie. Goede voorlichting is daarom belangrijk.

Tekst: Peter Hopmans, EnergieAmbassadeur

zonnepanelen Langedijk


Volg Huren met Energie op twitter