Contact

Meer informatie over het programma Huren met Energie:

Professioneel opdrachtgeverschap: betere woningen, lagere kosten

24 oktober 2015

Woningcorporaties geven jaarlijks miljarden euro’s uit aan het verbeteren van hun woningvoorraad. In het Energieakkoord is afgesproken dat de woningvoorraad van de corporaties eind 2020 gemiddeld een B label heeft. Dit is geen eenvoudige opgave. Om de doelstellingen te behalen is het van belang schaarse middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten. Dit betekent dat woningcorporaties bewuster en bekwamer moeten omgaan met het selecteren van en samenwerken met marktpartijen. Oftewel: ze dienen hun opdrachtgeverschap verder te professionaliseren.

Regisserend Opdrachtgeverschap

Wat houdt professioneler opdrachtgeverschap dan zoal in? Professioneler opdrachtgeverschap betekent dat corporaties veel bewustere keuzes maken over de wijze waarop zij hun opgave in de markt zetten en de manier waarop zij samenwerken met de markt. Vaak betekent dit een verschuiving van de rol van opdrachtgever naar een meer regisserende rol. De opdrachtgever bedenkt en ontwerpt niet meer zelf tot in detail wat hij wil hebben om vervolgens voor de laagste bieding te gaan. Regisserend opdrachtgeverschap houdt in dat een opdrachtgever veel meer prestaties en functionele eisen in de markt zet en de technische en vaak ook procesmatige oplossingen aan de markt overlaat.

Bij een simpele opgave als het bestraten van een binnenterrein met betontegels is een traditionele aanpak, waarbij op basis van een technische omschrijving een marktpartij wordt geselecteerd die de laagste prijs biedt, vaak een prima keuze.
Bij een complexe opgave zoals het fors energetisch renoveren van een appartementengebouw in bewoonde staat levert een andere, meer regisserende aanpak, vaak niet alleen een beter eindresultaat op maar ook een prettiger proces. Dit betekent niet langer een dik dichtgetimmerd bestek waarin bízarre details als het soort isolatiemateriaal en de dikte daarvan, het merk van de verf en het aantal lagen waarin deze dient te worden aangebracht en een gedetailleerde technische omschrijving van de dakgoot. Een regisserend opdrachtgever omschrijft wat hij wil hebben op basis van een beperkt aantal prestaties of functionele eisen. Dit vraagt andere competenties en vaardigheden van de opdrachtgeversorganisatie dan de traditionele aanpak. Het stellen van de juiste vraag is erg belangrijk. In plaats van vragen om een HR-ketel van merk X met vermogen Y kan de opdrachtgever ook omschrijven waaraan de ketel moet voldoen. Hij kan er zelfs voor kiezen om helemaal geen ketel voor te schrijven en alleen maar aan te geven dat de temperatuur van de woning gedurende 350 dagen per jaar ingesteld moet kunnen worden tussen de 16 en 24 graden. Het is dan aan de bouwer (vaak een consortium) om met bouwkundige en installatietechnische middelen (ontwerp)oplossingen aan te dragen.

Naast het stellen van de juiste vraag is dus durven en kunnen loslaten van groot belang. Dit lijkt makkelijker gezegd dan gedaan maar het komt echt nog voor dat opdrachtgevers, nadat ze op basis van een functioneel of prestatiegerichte selectie en samenwerking voor een bouwer hebben gekozen, toch weer in de traditionele stuip schieten.

Total Cost of Ownership

Een ontwikkeling die nauw samenhangt met en eigenlijk logischerwijs voortkomt uit het meer prestatiegericht regisserend opdracht geven is een Total Cost of Ownership (TCO) benadering. Hierbij wordt niet alleen naar de initiële investering gekeken maar naar de kosten gedurende de gehele exploitatietermijn van de woning. Opdrachtgevers vragen hierbij aan de bouwers om naast een voorstel voor de renovatie ook een voorstel te maken voor het onderhoud voor een lange periode. Op deze manier worden zij uitgedaagd om goed na te denken over het ontwerp, het materiaalgebruik, de onderhoudslasten en het proces. Bovendien stimuleert het de bouwers om tijdens de uitvoering scherp te blijven. Een Design Build en Maintain (DBM) overeenkomst tussen opdrachtgever en opdrachtnemer is hierbij een passend contract. Deze contractvorm gaat voor woningcorporaties,vooral om hierboven genoemde redenen, steeds belangrijker worden.

Wenkend perspectief

Ook bij corporaties zijn de professionalisering van het opdrachtgeverschap en daarmee de ontwikkeling van het regisserend opdrachtgeverschap in volle gang. Steeds meer corporaties ontdekken er de voordelen van en zijn er klaar voor. Door van elkaar te leren en de best practices te delen kan de ontwikkeling van het opdrachtgeverschap een belangrijke bijdrage leveren aan het behalen van de voor eind 2020 gestelde doelstellingen. Maar los daarvan, is het belangrijkste dat de kansen die regisserend opdrachtgeverschap biedt te groot zijn om zomaar te laten liggen.

Emirto Rienhart. EnergieAmbassadeur, Noord-Holland, Utrecht, Flevoland






Volg Huren met Energie op twitter